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相続した不動産の相続税評価額について解説！

相続した不動産は、評価額によって相続税の額が決まるため、正確に評価する必要があります。間違った評価額で申告書を提出してしまうと、後になって税務署から間違いを指摘され、過少申告加算税などの余分な税金を支払うことになるため注意しなければなりません。そこで本記事では、相続した不動産の相続税評価額について詳しく解説します。また、相続した不動産を売却する際の税金を軽減する制度についても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

相続税の不動産評価でよくあるご相談

相続税の不動産評価について、よくあるご相談には次のようなものがあります。

・「相続した土地の評価額が高く、相続税が心配です」

・「路線価と固定資産税評価額の違いが分かりません」

確かに、土地というのは建物と比較して価値が落ちるものではないため、相続税が心配になってしまうのも無理はありません。路線価と固定資産税評価額についても、違いがわからないという方は多いのではないでしょうか。

こうしたお悩みを解決するには、「相続税評価額の算定方法」を理解しておく必要があります。相続した土地の相続税評価額は、「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかによって算出されるので、以下にて詳しく解説します。

路線価方式とは

路線価方式とは、相続税評価額を算出する方法の1つで、国税庁が毎年7月に発表する路線価というデータを用いて計算します。路線価は、道路（路線）ごとに設定される1平方メートルあたりの土地の価格を示しており、評価対象の土地がどの路線に接しているかで評価額が決まります。

路線価方式による評価の計算式は、以下の通りです。

「土地の相続税評価額 = 相続税路線価×土地の面積×補正率」

補正率とは、土地の形状や奥行き、または不整形地である場合などが考慮され、割合で減額されます。特に都市部では、路線価方式が適用されることが多いです。

＞＞最新の路線価図・評価倍率についてはこちら

倍率方式とは

一方で、倍率方式とは、路線価が設定されていない地域で適用される評価方法です。各市区町村が決定した固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けることで、土地の相続税評価額を算出します。

倍率方式による評価の計算式は以下の通りです。

「土地の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率」

倍率は毎年国税庁が発表しており、地域ごとに異なります。例えば、市街化調整区域や農地、山林などは路線価が設定されていないため、倍率方式を用いて評価額を算定します。

相続した土地を評価するための4ステップ

相続した土地の評価は、次の4つのステップで進めることができます。

①路線価地域か倍率地域か確認する

まず、評価対象の土地が路線価地域か倍率地域かを確認します。

路線価が設定されている地域の場合は、路線価方式を使用し、それ以外の地域では倍率方式を使用し、土地の相続税評価額を算出しましょう。

なお、家屋の場合は、「相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0」という計算式で算出します。簡単にいえば、固定資産税評価額がそのまま家屋の相続税評価額ということです。

②評価減できるか確認する

相続税評価額は、土地の形状や立地条件により減額できる場合があります。例えば、不整形地や奥行きが長すぎる土地などは、補正率を適用して評価額を引き下げることが可能です。

③賃貸されているかどうか確認する

次に、土地が賃貸されているかどうかを確認します。賃貸されている土地や家屋は、借地権や借家権を考慮して評価額が減額される場合があります。

④小規模宅地の特例を適用できるか確認する

最後に、小規模宅地の特例が適用できるかどうかを確認します。この特例は、相続した土地が自宅や事業用地として使われていた場合に適用され、最大80％の評価減が可能です。

ただし、小規模宅地の特例の適用については、土地の種類や期限内に相続税申告を行わなければならないなど細かな条件があるため、適用には注意が必要です。

相続した不動産にかかる税金を軽減できる制度

相続した不動産にかかる税金を軽減するための制度もいくつか存在します。

以下では、代表的な減税措置を2つご紹介します。

空き家特例

空き家特例とは、被相続人が一人で居住していた家屋を相続し、その後に家屋を売却する際、家屋の耐震基準を満たしているなど一定の条件を満たす場合に、譲渡所得の特別控除が受けられる制度です。具体的には、譲渡により3000万円の特別控除が適用されます。

＞＞国税庁：空き家特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、相続した不動産や株式などの資産を一定期間内に譲渡した際に、相続税額を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。この特例を利用することで、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

＞＞国税庁：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

＞＞その他の不動産評価を減らす方法はこちら

相続税評価額が減額される土地の特徴

相続税評価額が減額される土地には、いくつかの特徴があります。

以下に当てはまる土地を相続した方は、減額が適用される可能性があるため、相続税申告期限（自身に相続があったことを知った日の翌日から10ヶ月）より余裕を持って税理士に相談し、税負担を軽減してもらいましょう。

不整形地

正方形や長方形でない土地は、評価額が減額されることがあります。

奥行が長い土地

奥行価格補正率が適用され、評価額が低くなります。

賃貸物件の敷地

賃貸物件が建っている土地や家屋は、貸家建付地として評価減が可能です。

墓地やがけ地の隣接地

利用価値が低いと判断される土地は、評価額が下がります。

相続した不動産の相続税評価は専門家に相談を！

相続した不動産の評価額を正しく算出することは、余計な税金を支払わないためにも重要です。土地の場合は、路線価方式や倍率方式を理解し、評価減が適用される要素を確認することで、無駄な税金を避けることができます。また、相続した不動産を売却する際は、空き家特例や取得費加算の特例を活用することで、譲渡所得税を軽減することが可能です。

その他にも、相続税申告についてお悩みが有ればぜひ当事務所にご相談ください。ご相談いただければ、適用可能な特例などについてアドバイスさせていただきます。相続に関する不安を解消し、安心して手続きを進めていきましょう。

＞＞当事務所の無料相談はこちら

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